Por que Salvador tem o IPTU mais caro do Brasil?
A legislação do IPTU de Salvador foi profundamente alterada em 2013, quando uma revisão na Planta Genérica dos Imóveis foi feita, culminando num exagerado aumento nos valores do m² dos terrenos e das construções da cidade, elementos que compõem a base de cálculo do tributo. Uma estranha e desproporcional tabela de receita foi elaborada com uma progressividade duvidosa e questionável. Portanto, as leis 8.464/13 e 8.473/13 transformaram o IPTU de Salvador no mais caro e mais injusto do Brasil nos últimos dez anos.
Um apartamento a partir de R$ 472.317,64 possui a mesma alíquota de 1% atribuída a uma propriedade de 10 milhões, comprovando que a tributação mais pesada recai sobre aqueles que têm menor capacidade contributiva. As primeiras três faixas da tabela de receita, alíquotas de 0,1 a 0,3%, não são sequer utilizadas, fato que demonstra uma enorme incongruência na progressividade. Ora, se as alíquotas variam em razão do valor venal, todas deveriam ser aplicadas e em intervalos maiores para que o imposto fosse equânime e proporcional.
Para calcular o IPTU, faz-se necessário primeiro apurar o valor venal do imóvel, que é composto pela soma da área do terreno multiplicada pelo VUP – Valor Unitário Padrão do terreno e da área da construção multiplicada pelo VUP da construção. Desde 2013, os valores atribuídos aos logradouros da cidade são tão irreais que nunca foram aplicados aos imóveis existentes, pela instituição de uma trava de 35% em relação ao valor do IPTU do ano anterior, porém aqueles imóveis residenciais que surgiram a partir de 2014 têm sido tributados livremente, de forma estratosférica por terem o imposto determinado pela Lei 8.473/13 e por não haver nenhum freio para a elevação.
O padrão construtivo do imóvel em Salvador é determinado pela soma da pontuação dos atributos das edificações: fachada principal (revestimento, esquadrias, características estruturais (concreto, madeira, metálico), equipamentos especiais (piscina, quadra, bar, guarita, garagem, portão eletrônico, elevador, garagem, salão de festas, academia, playground). Desta forma, dificilmente, hoje, um imóvel não atinge altas pontuações, migrando quase todo o cadastro imobiliário para o mesmo padrão, ocasionando uma enorme injustiça com empreendimentos mais simples que são tributados com o valor de m² de construção elevado, como se luxuosos fossem.
Não se concebe, por exemplo que um condomínio em Cajazeiras tenha o mesmo padrão construtivo de um condomínio no Horto Florestal ou na Vitória, considerados bairros nobres. Isso significa que o VUP - Valor Unitário Padrão da construção é exatamente igual para os dois. Uma verdadeira disparidade também na atribuição dos VUPs de terreno que deveriam ter sido igualmente revisados no primeiro ano do mandato da atual gestão como exige o artigo 67 do Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador.
A maior cobertura do Brasil de 3.900 m², cujo IPTU de 2022 foi de R$ 121.567,59, segundo a Revista Exame, fica no Rio de Janeiro. O valor do m² do IPTU é 31,17. Em Salvador, um apartamento no Greenville de 110 m² paga o dobro de IPTU por m², 67,27. Não se deve, portanto, normalizar ou minimizar situações graves que ocorrem com os tributos em Salvador, repletos de distorções absurdas que jamais foram reparadas, penalizando o bolso do contribuinte soteropolitano que tem que amargar o IPTU mais caro do Brasil.
*Karla Borges é professora de Direito Tributário
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